Aumenta inventario de viviendas nuevas por ventas más lentas
El mercado inmobiliario dominicano enfrenta una acumulación progresiva de inventario disponible, principalmente de apartamentos en los segmentos medio y medio-alto. Testimonios recogidos entre organizaciones del sector indican que muy posiblemente el costo del financiamiento hipotecario ha reducido la capacidad de compra de muchas familias y ha prolongado los tiempos de comercialización de los proyectos.
La Asociación de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi), que preside Annerys Meléndez, señala que no existe una estadística oficial que cuantifique específicamente las viviendas terminadas sin vender. Sin embargo, como referencia, indica que el Registro de Oferta de Edificaciones (ROE 2025-2) de la Oficina Nacional de Estadística (ONE) reporta 15,259 viviendas en oferta inmediata, es decir, disponibles para entrega o comercialización.
La mayor parte de esta oferta corresponde a apartamentos ubicados en la Región Metropolitana, principalmente en los segmentos medio y medio-alto.
Acoprovi sostiene que, pese a la falta de una medición oficial sobre la cantidad exacta de viviendas terminadas que permanecen sin comprador, las encuestas realizadas a promotores durante el último año permiten estimar que el inventario disponible ha aumentado.
“A pesar de la falta de estadística al respecto, a partir de encuestas realizadas a promotores en el último año, Podemos estimar que ha aumentado y que el sector ha observado una acumulación progresiva del inventario disponible, como resultado de una desaceleración en las ventas derivada del encarecimiento del financiamiento hipotecario”, indicó la organización a elCaribe.
El factor que más ha incidido en este comportamiento, según Acoprovi, ha sido el incremento de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios, una situación que ha reducido la capacidad de compra de los hogares y ha llevado a algunos compradores a posponer la decisión de adquirir una vivienda.
“A ello se suma un entorno económico que ha llevado a los compradores a posponer la decisión de adquirir una vivienda, además de la falta de una política que priorice tasas bajas para la adquisición de viviendas”, explicó la asociación.
El costo del crédito se ha convertido en un elemento determinante para el comportamiento del mercado, debido a su impacto directo sobre la cuota mensual que puede asumir una familia al momento de solicitar un préstamo hipotecario.
“Las condiciones de financiamiento son determinantes. El costo del crédito influye directamente en la cuota mensual que puede asumir una familia, por lo que tasas elevadas han reducido el ritmo de las ventas y prolongado los tiempos de comercialización de los proyectos”, afirmó Acoprovi.
La entidad considera que el desbalance que existe entre la oferta de viviendas nuevas y la capacidad real de compra de los hogares dominicanos está más relacionado con las condiciones financieras que con los precios de las propiedades.
“Existe un descalce, pero está más asociado al costo del financiamiento que al precio de las viviendas. Si las tasas hipotecarias disminuyen, una mayor cantidad de hogares recuperaría la capacidad de acceder a una vivienda nueva”, señaló.
Ese menor acceso al crédito ya se refleja en la velocidad con la que los proyectos logran colocar sus unidades. Acoprovi indica que el tiempo promedio requerido para vender una vivienda nueva se ha incrementado en los últimos dos años como consecuencia de la menor demanda asociada a las condiciones actuales del financiamiento.
El comportamiento también se observa en la etapa inicial de los proyectos. La asociación reporta una reducción en el ritmo de preventas frente a años anteriores, situación que ha llevado a desarrolladores a revisar sus planes de ejecución.
“En el último año, Las preventas se han desacelerado de manera continua, lo que ha llevado a muchos desarrolladores a replantear el calendario de lanzamiento y ejecución de nuevos proyectos”, explicó.
Acoprovi señala que en algunos segmentos la oferta de viviendas nuevas está creciendo a un ritmo superior al de la demanda efectiva del mercado. La razón principal, según la entidad, es que el acceso al crédito ha limitado la capacidad de compra de los hogares, provocando que el inventario disponible crezca más rápido que la absorción.
“En algunos segmentos sí. La demanda efectiva se ha visto limitada por el acceso al crédito, provocando que el inventario disponible crezca más rápido que la absorción del mercado. Cuando esto ocurre, revelado por la baja demanda, los promotores ajustan la oferta, replantean el calendario de lanzamientos y postergan la ejecución de nuevos proyectos”, indicó.
Pese al aumento del inventario, la organización considera que el nivel actual todavía puede ser absorbido por el mercado y no supera el inventario que el sector considera de equilibrio o saludable.
“Se prevé una reducción paulatina de las tasas de interés y ofertas comerciales de tasas preferenciales que dinamizan la colocación y venta de propiedades”, afirmó Acoprovi en el abordaje del tema.
“Falta más análisis técnico”
Consultada sobre el tema, la Confederación Dominicana de Micro, Pequeñas y Medianas Empresas de la Construcción (Copymecon), que preside Eliseo Cristopher, considera que el mercado inmobiliario dominicano está entrando en una etapa que requiere mayor análisis técnico y una planificación más rigurosa, especialmente en el segmento de viviendas y apartamentos dirigidos a la clase media y media alta.
Esta valoración se fundamenta en los resultados del Informe de Resultados del Registro de Oferta de Edificaciones, publicado por la ONE el 18 de marzo del actual año 2026, el cual evidencia cambios importantes en el comportamiento de la oferta inmobiliaria del país.
De acuerdo con dicho informe, la oferta inmediata de viviendas pasó de 8,159 unidades en la primera medición de 2025 a 15,259 unidades en la segunda medición del mismo año, lo que representa un incremento cercano al 87 %. Asimismo, el informe registra un aumento en las viviendas vendidas, separadas o reservadas, razón por la cual la ONE no concluye que exista una sobreoferta generalizada del mercado.
Sin embargo, desde Copymecon consideran que estos resultados constituyen una señal que debe ser observada con atención. El crecimiento acelerado del inventario disponible, unido a una mayor concentración de proyectos en los segmentos de precios medios y altos, indica que la oferta está aumentando con mayor rapidez que la capacidad de absorción en determinados nichos del mercado.
A juicio de la entidad, este comportamiento responde a una combinación de factores. El incremento de las tasas de interés ha encarecido el financiamiento hipotecario, redujo la capacidad de compra de muchas familias y provocó que numerosos potenciales adquirientes posterguen sus decisiones de inversión. Al mismo tiempo, los desarrolladores continúan incorporando nuevos proyectos al mercado, y generan una competencia cada vez más intensa por un mismo perfil de comprador.
A ello se suman el aumento de los costos de construcción, el encarecimiento del suelo urbano y la concentración de nuevos desarrollos en determinadas zonas de alta demanda, factores que han incrementado el inventario disponible y prolongado los tiempos de comercialización de muchos proyectos.
La advertencia de Eliseo
Copymecon advierte que esta realidad tiene un impacto particular sobre las micro, pequeñas y medianas empresas de la construcción. A diferencia de los grandes desarrolladores, las mipymes cuentan con menor capacidad financiera para sostener inventarios durante períodos prolongados, enfrentan mayores restricciones para acceder al crédito y tienen menor margen para absorber el incremento de los costos financieros. Una desaceleración en la velocidad de ventas afecta directamente su liquidez, limita su capacidad de iniciar nuevos proyectos y reduce la generación de empleos en el sector.
Por ello, la organización entiende que el mercado requiere un monitoreo permanente basado en información oficial y actualizada. Considera indispensable fortalecer los indicadores sobre inventario, velocidad de ventas, absorción del mercado y comportamiento del financiamiento hipotecario, con el propósito de anticipar posibles desequilibrios y facilitar una mejor toma de decisiones por parte de desarrolladores, entidades financieras, inversionistas y autoridades.
Copymecon dejó claro que su interés no es generar incertidumbre sobre el mercado inmobiliario dominicano, sino promover un debate técnico sustentado en evidencia. A su juicio, un mercado saludable no depende únicamente de construir más viviendas, sino de mantener un equilibrio entre la oferta, la demanda, el acceso al financiamiento y la capacidad real de compra de la población.
“Reafirmamos nuestro compromiso de continuar aportando análisis objetivos y propuestas que contribuyan a la estabilidad, competitividad y sostenibilidad del sector construcción en la República Dominicana”, dijo Cristopher.
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